Ставка індексації орендної плати у листопаді 2026 року — 31,23%: розрахунок і права орендарів

За даними інфляції за жовтень 2026 року, оприлюдненими Турецьким статистичним інститутом (TÜİK) 3 листопада 2026 року, ставка індексації орендної плати у листопаді 2026 року визначена остаточно: 12-місячна середня зміна індексу споживчих цін (ІСЦ) склала 31,23%. Саме ця цифра є законодавчою стелею для підвищення орендної плати за договорами оренди житла та нежитлових приміщень, що поновлюються у листопаді. Нагадаємо: у жовтні ставка становила 31,49%, тобто граничний показник дещо знизився.

Як визначається ставка індексації у листопаді 2026 року?

Згідно з даними TÜİK за жовтень, споживчі ціни зросли на 2,58% порівняно з попереднім місяцем, на 29,77% — порівняно з аналогічним місяцем минулого року та на 31,23% за 12-місячним середнім показником. Ці дані також підтверджені у публікації агентства DHA про жовтневу інфляцію. Важливо розуміти: для розрахунку орендної індексації береться не річна інфляція (29,77%), а саме 12-місячна середня зміна ІСЦ (31,23%). Одна з найпоширеніших помилок — орієнтуватися на річну інфляцію замість 12-місячного середнього.

Практичне правило таке: застосовується показник 12-місячного середнього ІСЦ за місяць, що передує місяцю поновлення договору. Для договорів, що поновлюються у листопаді, використовуються жовтневі дані — тобто 31,23%.

Правова основа: стаття 344 Турецького зобов’язального кодексу

Межу підвищення орендної плати для житла та нежитлових приміщень встановлено статтею 344 Турецького зобов’язального кодексу (ТЗК / Türk Borçlar Kanunu, TBK). Відповідно до неї, домовленість сторін про підвищення орендної плати є дійсною лише в межах 12-місячного середнього показника ІСЦ за попередній рік. Навіть якщо в договорі прописано, наприклад, щорічне підвищення на 40%, положення, що перевищує законодавчу стелю, не є обов’язковим для орендаря.

Тимчасова 25-відсоткова стеля для житла, яка діяла певний час, скасована з 1 липня 2024 року. Нині для житла та нежитлових приміщень діє єдине правило: 12-місячний середній показник ІСЦ.

Що відбувається, якщо сторони не досягають згоди?

Якщо в договорі відсутнє положення про індексацію або сторони не можуть домовитися, нову орендну ставку встановлює суддя. У перші п’ять років судді орієнтуються на 12-місячний середній ІСЦ і визначають суму справедливо, з урахуванням стану орендованого майна. Цей механізм відомий як судове встановлення орендної ставки (kira tespit davası). Якщо орендодавець подає позов або письмово повідомляє орендаря про підвищення не пізніше ніж за 30 днів до початку нового орендного року, сума, встановлена судом, діє з першого дня нового орендного року (ст. 345 ТЗК).

Приклади розрахунку орендної індексації у листопаді 2026 року

Розрахунок простий: поточна орендна ставка множиться на 1,3123. У таблиці нижче наведено максимально допустимі суми. Сторони вільні домовитися про менше підвищення.

Особливі умови для орендарів зі стажем понад п’ять років

Частина третя статті 344 ТЗК встановлює окреме правило для договорів оренди тривалістю понад п’ять років або тих, що поновлюються після закінчення п’ятирічного терміну. У таких випадках суддя визначає нову орендну ставку, зважаючи на 12-місячний середній ІСЦ, стан об’єкта оренди та порівняні ринкові ставки, керуючись принципом справедливості. Тобто після п’яти років орендна плата може бути приведена до ринкового рівня за рішенням суду. В Аланії, де орендні ставки останніми роками суттєво зросли, такі позови розглядаються досить часто. Надалі сума, визначена судом, знову підвищуватиметься відповідно до обмежень ІСЦ.

Типові ситуації в Аланії

Оренда в іноземній валюті

Відповідно до статті 344 ТЗК, якщо орендна плата встановлена в іноземній валюті, її розмір не може бути змінено до закінчення п’яти років; загальні положення про надмірне ускладнення виконання зобов’язань залишаються чинними. Крім того, відповідно до Постанови № 32 про захист вартості турецької ліри, встановлення орендної плати в іноземній валюті між резидентами Туреччини для житла та нежитлових приміщень, як правило, заборонено. Для нерезидентів Туреччини передбачено винятки. В Аланії, де серед орендарів і орендодавців чимало іноземців, валюта договору безпосередньо впливає на розрахунок індексації — варто уважно перевірити умови свого договору оренди.

Сезонна та короткострокова оренда

Відповідно до статті 339 ТЗК, захисні норми щодо оренди житла та нежитлових приміщень не поширюються на договори, укладені строком менше шести місяців для тимчасового користування. Тому стеля ІСЦ не застосовується до короткострокової туристичної оренди у звичайному порядку. Крім того, така оренда підпадає під режим ліцензування туристичного найму.

Що робити у разі спору?

Орендар не зобов’язаний платити суму, що перевищує законодавчу стелю, — але вкрай важливо продовжувати сплачувати орендну плату з урахуванням законного підвищення. Відмова від платежів може призвести до прострочення виконання та ризику виселення. Перед поданням позову щодо встановлення або коригування орендної ставки необхідно пройти процедуру обов’язкової медіації (zorunlu arabuluculuk) — це обов’язкова умова для звернення до суду. Здійснюйте всі платежі через банк із відповідними позначками, фіксуйте вимоги про підвищення письмово і зберігайте примірник договору — це суттєво спростить доказування у разі спору. Якщо Ви укладаєте новий договір оренди, варто скористатися можливістю реєстрації через Електронний уряд (e-Devlet — официальный портал электронного правительства Турции).

Зміна власника нерухомості сама по собі не розширює права орендодавця на підвищення орендної плати. Новий власник пов’язаний умовами чинного договору, а вимоги про підвищення так само підпадають під ту саму законодавчу стелю.

Контрольний список для тих, чий договір поновлюється у листопаді

• Перевірте дату початку орендного року за договором: індексація розраховується від місяця поновлення, а не від місяця підписання.
• Для договорів, що поновлюються у листопаді, застосовуйте жовтневий показник — 31,23%; для поновлення у грудні необхідно дочекатися листопадових даних.
• З’ясуйте, в якій валюті укладено договір — гривнях чи іноземній валюті — та чи минуло п’ять років від початку орендних відносин.
• Зберігайте вимогу про підвищення та відповідь на неї у письмовій формі з датою.
• Якщо об’єкт орендується менше шести місяців для тимчасового використання, окремо перевірте, чи поширюються на нього захисні норми орендного законодавства.

Ця стаття носить загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для вирішення конкретної ситуації слід керуватися актуальним законодавством і офіційними повідомленнями.