Скасування правила ринкової вартості при переважному праві купівлі: рішення КСУ та незавершені справи

Конституційний суд Туреччини визнав неконституційним положення, яке при реалізації переважного права купівлі у спільній власності зобов’язувало спиратися на ринкову вартість частки замість фактичної ціни продажу. Рішення від 16 липня 2026 року (справа № E.2026/23, K.2026/162) було опубліковане в Офіційному вісник Туреччини (Resmî Gazete) 6 листопада 2026 року за № 33422. Відтоді правило ринкової вартості при переважному праві купівлі породило правову невизначеність, що торкнулася тисяч незавершених справ, відкритих із грудня 2025 року. Набрання чинності скасуванням відкладено на 9 місяців — до 6 серпня 2027 року.

Що таке переважне право купівлі і кого воно стосується?

Переважне право купівлі (по-турецьки — şufa hakkı) у спільній власності означає, що якщо один із співвласників продає свою частку третій особі, решта співвласників мають право придбати цю частку на тих самих умовах у пріоритетному порядку. Право закріплено в статті 732 Цивільного кодексу Туреччини (TMK); порядок його реалізації визначають статті 733 і 734 TMK. Співвласник подає позов проти покупця протягом 3 місяців з моменту, коли дізнався про продаж, але не пізніше граничного строку, встановленого законом.

Для Аланії та навколишніх районів це питання особливо актуальне. Сільськогосподарські землі в селах, гірські пасовища, ділянки, успадковані і поділені між кількома спадкоємцями, а також земельні ділянки, щодо яких ще не оформлено кондомініум (kat mülkiyeti), — усе це нерідко перебуває у спільній часткові власності зі спільним свідоцтвом про право власності (ТАПУ). Якщо один зі співвласників продає свою частку іноземному інвестору або сторонній особі, це безпосередньо зачіпає інтереси інших — і щодо власності, і щодо користування майном. Позов про переважне право купівлі та позов про поділ спільного майна — два найпоширеніші типи спорів щодо часткової власності.

Що змінив Закон № 7571?

До внесення змін особа, яка реалізовувала переважне право купівлі, була зобов’язана в строк і в місці, визначених суддею, внести готівкою суму, зазначену в реєстрі свідоцтва про власність (ТАПУ), а також судові витрати, що покладалися на покупця. На практиці найчастіше виникали спори через заниження або завищення ціни в документах.

Закон № 7571, що набрав чинності в грудні 2025 року, виклав частину 2 статті 734 TMK у новій редакції. Згідно з новим текстом суддя мав без зволікання визначити ринкову вартість спірної частки; особа, яка реалізує переважне право купівлі, зобов’язана була внести цю ринкову вартість разом із витратами на реєстрацію свідоцтва про власність (ТАПУ), що покладалися на покупця, у встановлений суддею остаточний строк; якщо зобов’язання не виконувалося вчасно, рішення про реєстрацію частки не могло бути ухвалене. Пункт 2 Перехідного положення 1 TMK, доданого тим самим Законом, передбачав поширення нових правил також на справи, відкриті до набрання чинності Законом.

Саме це останнє положення викликало найбільше суперечностей. Співвласники, які роки тому подали позов, орієнтуючись на ціну з реєстру свідоцтва про власність (ТАПУ), раптом опинилися перед необхідністю вносити ринкову вартість, що в рази перевищує початкову суму. Чимало судів звернулися до Конституційного суду з відповідними клопотаннями.

Що саме скасував Конституційний суд?

Підставою для розгляду стало клопотання Яловського 2-го суду цивільної юрисдикції (Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi); численні аналогічні клопотання з інших судів були об’єднані в одне провадження. Суд скасував такі положення:

• слова «ринкова вартість» та «без зволікання» у першому реченні частини 2 статті 734 TMK,
• слова «остаточний строк» у другому реченні тієї самої частини,
• пункт 2 Перехідного положення 1 TMK, що поширював нові правила на раніше відкриті справи.

У рішенні зазначено, що оскаржуване регулювання встановлює ціну, незалежну від умов, добровільно узгоджених між продавцем і покупцем, що може призвести до безпідставного збагачення однієї сторони та збитків для іншої. Суд дійшов висновку, що справедливий баланс між майновими інтересами сторін не забезпечується, і визнав скасовані положення такими, що суперечать статтям 5 і 35 Конституції Туреччини.

Коли саме скасовується правило ринкової вартості?

Суд дійшов висновку, що негайне скасування оспорюваних положень може утворити правову прогалину, і вирішив відкласти набрання чинності на 9 місяців. Відлік починається від дати публікації в Офіційному вісник, тому скасування набере чинності 6 серпня 2027 року.

Що станеться з незавершеними справами?

Оскільки набрання чинності відкладено, правило ринкової вартості наразі продовжує діяти. У незавершених справах сума не зміниться автоматично; набрання чинності судовими рішеннями також не скасовується рішенням Конституційного суду. Оскільки рішення Конституційного суду Туреччини не мають зворотної дії, для справ, у яких рішення набрало законної сили, сам лише факт скасування норми не є підставою для перегляду.

Питання про те, яка саме сума братиметься за основу у справах, що не будуть розглянуті до 6 серпня 2027 року, залишається відкритим. Очікується, що Великі Національні збори Туреччини (TBMM) ухвалять нове регулювання до цієї дати. Якщо нова норма міститиме перехідні положення, порядок її застосування до незавершених справ визначатиметься саме цим текстом. Тому співвласникам, які вже подали позов або планують це зробити, слід уважно стежити за процесуальними строками та рішеннями суду щодо внесення суми у своїх справах.

Чи скасовано переважне право купівлі?

Ні. Рішення стосується виключно порядку визначення суми, що підлягає внесенню. Саме переважне право купівлі (şufa hakkı), закріплене у статті 732 TMK, преклюзивні строки та правило про подання позову проти покупця залишаються чинними. Якщо співвласник пропустить строк після того, як дізнається про продаж, він втратить своє право — незалежно від рішення Конституційного суду.

На що звернути увагу покупцям і продавцям часткової власності?

Рішення безпосередньо стосується як покупців, так і продавців часткової власності. Ось головне, що варто мати на увазі на практиці:

• Ціна продажу має відповідати дійсності. Коли правило ринкової вартості буде скасовано, ціна в реєстрі свідоцтва про власність (ТАПУ) знову набуде принципового значення; занижена ціна створює ризики і в податковому плані, і в контексті спорів щодо переважного права купівлі.
• Слід повідомляти інших співвласників. Нотаріальне повідомлення співвласників про продаж чітко визначає початок перебігу тримісячного строку.
• Оплата має бути задокументована. Система безпечних платежів при реєстрації свідоцтва про власність (ТАПУ), яка стане обов’язковою з 1 грудня 2026 року, слугуватиме доказом при спорах щодо переважного права купівлі.
• У незавершених справах не можна пропускати встановлені судом строки. До 6 серпня 2027 року остаточний строк, встановлений суддею для внесення ринкової вартості, є обов’язковим; пропуск цього строку може потягти відмову в позові.

Справи щодо переважного права купівлі, як правило, тривають довго, оскільки потребують висновку судового експерта (bilirkişi) для визначення вартості. У цей перехідний період два чинники безпосередньо вплинуть на результат: законодавче рішення парламенту та тлумачення перехідного періоду Касаційним судом Туреччини (Yargıtay).

Ця стаття має виключно інформаційний характер і не є юридичною консультацією. У конкретній ситуації слід керуватися актуальним законодавством та офіційними повідомленнями.