Права орендаря, якщо власник продає квартиру

Путівник для орендарів в Аланії на 2026 рік

Коротка відповідь: Якщо квартира або вілла, яку Ви орендуєте в Аланії, виставлена на продаж — це не означає автоматичного розірвання Вашого договору оренди. Відповідно до Цивільного кодексу зобов’язань Туреччини (TBK), новий власник стає стороною чинного договору оренди: він не може негайно виселити Вас, довільно підвищити орендну плату чи ігнорувати сплачений Вами депозит. Виселення можливе лише з підстав, чітко передбачених законом, після дотримання встановлених строків і виключно на підставі судового рішення.

Тисячі іноземних громадян — росіян, німців, скандинавів, британців та вихідців із Близького Сходу — живуть як довгострокові орендарі в Аланії, Махмутларі, Обі, Кестелі та Тосмурі. Щороку вони стикаються з тим самим запитанням: «Власник переоформив ТАПУ (свідоцтво про право власності) — що тепер буде?» У цій статті ми розглядаємо права орендаря за турецьким законодавством, а також практичні питання, актуальні саме для іноземних громадян: посвідка на проживання (ВНЖ), переклад документів, порядок отримання повідомлень.

1. Чи припиняється договір оренди після продажу нерухомості?

Ні. Стаття 310 Цивільного кодексу зобов’язань Туреччини (TBK) однозначна: навіть якщо орендована нерухомість переходить до іншого власника через продаж, спадщину або будь-яким іншим способом, новий власник автоматично стає стороною чинного договору оренди. Це означає таке:

• Розмір орендної плати, строк дії договору та всі інші умови залишаються незмінними.
• Новий власник не може виставити Вас за двері, просто заявивши: «Тепер я господар».
• Мова Вашого договору оренди — турецька чи англійська — і Ваше іноземне громадянство не впливають на цей захист: турецьке законодавство не розрізняє сторін договору оренди за національністю.

Навіть після завершення реєстрації продажу у земельному кадастрі (ТАПУ) Ваше право залишатися в орендованому приміщенні зберігається — за винятком випадків, прямо передбачених законом.

2. За яких умов новий власник може Вас виселити?

Найпоширеніша підстава, до якої вдається новий власник, — виселення у зв’язку з власною потребою (ст. 351 TBK). Для цього необхідно:

1. Новий власник має довести, що планує використовувати нерухомість як житло або офіс для себе, свого подружжя, прямих нащадків, предків або осіб, яких він зобов’язаний утримувати за законом.
2. Протягом 1 місяця з дати реєстрації права власності він зобов’язаний надіслати орендарю письмове офіційне повідомлення (претензію) — як правило, через нотаріуса.
3. Після надсилання повідомлення орендарю надається щонайменше 6 місяців; до спливу цього строку вимагати виселення не можна.
4. Якщо після закінчення строку орендар не звільняє приміщення, новий власник зобов’язаний подати позов до Мирового суду (Sulh Hukuk Mahkemesi) — примусове виселення без судового рішення є незаконним.
5. Суд перевіряє, чи є потреба реальною, обґрунтованою та нагальною, і вимагає конкретних доказів. Просто сказати «це моя власність, і я хочу, щоб орендар пішов» — недостатньо.

Якщо місячний строк для надсилання повідомлення пропущений, новий власник не втрачає право на виселення повністю: у такому разі він може подати позов до суду протягом одного місяця після закінчення орендного періоду.

Важливо для іноземних громадян: Дата, коли офіційне повідомлення (претензія) вважається врученим Вам, може бути пов’язана з адресою, зазначеною у Вашій посвідці на проживання (ВНЖ) або в реєстрі адрес. Якщо Ви не розумієте отриманого документа, негайно зверніться до присяжного перекладача або адвоката, який знає турецьку мову: строки тривають незалежно від того, чи зрозуміли Ви зміст повідомлення. Посилання на незнання мови не зупиняє їх перебіг.

3. Чи може новий власник підвищити орендну плату після продажу?

Ні, зміна власника сама по собі не є підставою для підвищення орендної плати. Відповідно до статті 344 TBK, максимальне підвищення обмежене 12-місячним середнім значенням індексу споживчих цін (ІСЦ / TÜFE), що публікується Турецьким статистичним інститутом (TÜİK). Це значення постійно змінюється: наприклад, згідно з даними за червень 2026 року, опублікованими TÜİK 3 липня 2026 року, максимально допустиме законом підвищення орендної плати при поновленні договорів у липні 2026 року становило 32,03%. Оскільки показник оновлюється щомісяця, актуальне значення для місяця поновлення Вашого договору слід перевіряти безпосередньо на офіційному сайті TÜİK.

Якщо договір оренди діє вже понад 5 років, будь-яка зі сторін може звернутися до суду з позовом про визначення орендної плати відповідно до ринкових ставок — однак і це не відбувається автоматично та потребує судового рішення.

4. Кому сплачувати депозит та орендну плату?

• Депозит — це гарантійний внесок, який підлягає поверненню орендарю після закінчення дії договору; після зміни власника це зобов’язання, як правило, переходить до нового власника.
• Новий власник зобов’язаний письмово повідомити Вам реквізити рахунку (IBAN) для сплати орендної плати. До отримання такого повідомлення продовжувати перераховувати кошти на попередній рахунок — не є простроченням з Вашого боку.
• Якщо новий власник ухиляється від надання банківських реквізитів, Ви можете звернутися до суду із заявою про визначення місця депонування (tevdi mahalli) — офіційного рахунку для внесення орендної плати на зберігання.

Це особливо важливо для іноземних громадян, які сплачують оренду з-за кордону банківським переказом. Вимога письмового підтвердження зміни реквізитів захистить Вас від можливих претензій на кшталт «орендна плата не надходила».

5. Зобов’язання орендаря щодо показу житла

Відповідно до статті 319 TBK, орендар зобов’язаний у розумних межах дозволяти показ нерухомості з метою продажу або повторного здавання в оренду. Проте це право власника не є безмежним:

• Про час візиту необхідно повідомляти завчасно та в розумні строки.
• Повсякденне життя та приватність орендаря мають поважатися.
• У разі надмірних і невиправданих вимог орендар може звернутися до суду (зокрема до Мирового суду / Sulh Hukuk Mahkemesi).

6. Заборона повторного здавання в оренду після виселення

Новий власник, який домігся виселення орендаря у зв’язку з власною потребою, не має права здавати цю нерухомість в оренду іншій особі протягом 3 років без поважної причини (ст. 355 TBK). Якщо цю заборону порушено, колишній орендар має право вимагати компенсації у розмірі не менше ніж орендна плата за останній рік. Ця норма покликана запобігти зловживанню підставою «власна потреба».

7. Додаткові питання для іноземних громадян в Аланії

Посвідка на проживання (ВНЖ) та договір оренди

Оформлення або продовження короткострокової посвідки на проживання (ВНЖ) в Туреччині, як правило, вимагає надання договору оренди або свідоцтва про право власності (ТАПУ). Якщо власник змінився:

• Адреса, зазначена в Управлінні з питань міграції (Göç İdaresi), залишається чинною — сама по собі зміна власника не зобов’язує Вас повідомляти про зміну адреси.
• Однак якщо Вас дійсно виселяють і Ви переїжджаєте, своєчасне оновлення адреси в системі е-ВНЖ (e-ikamet) є обов’язковим — інакше можуть виникнути проблеми під час продовження посвідки на проживання.

Отримання повідомлень та мовний бар’єр

Офіційні повідомлення (претензії) та судові документи складаються турецькою мовою. Якщо Ви їх не розумієте:

• Негайно замовте переклад у присяжного перекладача — жоден строк не чекатиме.
• Для орендарів, які не знають турецької, оформлення довіреності на адвоката дозволяє вести справу без особистої участі в судових засіданнях і знижує ризик пропустити важливі процесуальні дії.

Місцева практика

У житлових комплексах Аланії, Махмутлара та Оби, де мешкає багато іноземних орендарів, зміна власника після продажу нерідко вже відома управляючій компанії. Уточніть контактні дані нового власника в офісі управляючої компанії або у свого ріелтора — це допоможе уникнути плутанини з оплатою оренди та доставкою офіційних повідомлень.

9. Висновок та юридична допомога

Продаж нерухомості не означає автоматичного виселення орендаря чи підвищення орендної плати: Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини (TBK) захищає орендаря і від нового власника також. Втім, строки, порядок надсилання офіційних повідомлень (претензій), розрахунок допустимого підвищення орендної плати — а для іноземних громадян ще й питання доставки документів, перекладу та посвідки на проживання (ВНЖ) — потребують уважного і послідовного опрацювання. Щоб не втратити свої права, рекомендуємо з самого початку залучити адвоката, який спеціалізується на орендному праві.

Якщо у Вас є питання щодо оренди, виселення або нерухомості в Аланії — звертайтеся до юридичного бюро адвоката Сібель Демірал або скористайтеся нашою послугою «Запитати адвоката».

Джерела / Офіційні ресурси

• Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини (Закон № 6098 / TBK) — повний офіційний текст на mevzuat.gov.tr
• TÜİK — портал даних індексу споживчих цін (ІСЦ / TÜFE)
• Управління з питань міграції (Göç İdaresi) — система е-ВНЖ (e-ikamet) для іноземців

Ця стаття має виключно інформаційний характер і не замінює юридичної консультації стосовно Вашої конкретної ситуації.